Letzten Sommer wurde im Zuge der Fassadensanierung „Fischerei 23“ durch den gemeindlichen Bauhof festgestellt, dass das Fachwerk am Anwesen erhebliche Mängel aufweist. Daraufhin wurden die Arbeiten eingestellt. Die ortsansässige Firma Dach- und Holzbau Steck wurde gebeten in Zusammenarbeit mit dem Statikbüro Schulz, die Schäden zu begutachten und ein entsprechendes Schadensgutachten zu erstellen. Der Bericht des Ingenieurbüros Schulz aus Memmelsdorf vom 4. Juli 2022 dient zur Kenntnis.

 

Im Allgemeinen wurde festgestellt, dass die tragende Fachwerkkonstruktion der beiden Traufwände in einem schlechten Zustand ist. Die Hölzer sind teilweise durch Schädlinge, teilweise durch Feuchteeinwirkung stark geschädigt. Dies ist sowohl optisch sichtbar und auch durch Bohrmehlproben und Widerstandsprüfungen belegt worden. Die Schädigungen sind nicht nur oberflächlich, sondern gehen durch den Kern der Hölzer hindurch, bis teilweise zur Raumseite.

 

Inwieweit die Hölzer des verputzten Fassadengiebels betroffen sind, konnte bei der jetzigen Überprüfung wegen des hohen Aufwandes nicht untersucht werden. Erfahrungsgemäß sind unter verputzten Flächen die Schäden aber oft geringer, da die Hölzer vor Befall oder Feuchtigkeit besser geschützt sind. Auf Grund der vorgefundenen Schadensbilder rät das Ingenieurbüro Schulz zu einer umfassenden Sanierung des Fachwerkes im Bestand, die aber auch eine Zugänglichkeit von der Wohnraumseite voraussetzt. Im Zuge einer solchen Sanierung sollte auch das Dachtragwerk, insbesondere die Sparrenfußpunkte und Deckenbalken, mit überprüft und repariert werden. Dies bedeutet aber, dass die Dachhaut zumindest im Bereich der Aufschieblinge geöffnet werden muss.

 

Bereits bei der Wohnraumsanierung im Jahre 2005 mussten die partiell geschädigten Pfetten verstärkt werden, eine eingehendere Untersuchung der übrigen Bauteile sollte damals aber nicht durchgeführt werden, da die Aufgabenstellung nur auf dem Ausbau der Wohnungen lag. Die Sanierung sollte nach Ausführungen des Schadensgutachtens zeitnah begonnen werden und innerhalb von 48 Wochen abgeschlossen sein. Aufgrund des erkennbaren Schadensbildes geht man derzeit von einer Bauzeit von 9-12 Monaten aus, wenn die Arbeiten gut koordiniert und aufeinander abgestimmt sind.

 

Der Gemeinderat Bischberg muss nun die weitere Vorgehensweise unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schadensgutachten beschließen. Alleine die Sanierung der im Moment ersichtlichen Schäden am Fachwerk (Gewerk Zimmerarbeiten) betragen ca. 46.900,00 EUR (Angebot der Firma Dach & Holzbau Matthias Steck aus Bamberg vom 18.07.2022, Nr. 22070010).

 

Seitens der Verwaltung ist zur Vorlage der Unterlagen an die Untere Denkmalschutzbehörde zu den bereits vorhandenen Unterlagen noch eine Kostenberechnung nach DIN 276 für die weiteren erforderlichen Arbeiten wie Gerüstbau, Maurerarbeiten, Putzerarbeiten, Malerarbeiten und Haustechnik/Leitungsverlegung, etc. vorzunehmen. Mit dieser Kostenberechnung kann dann im Landratsamt Bamberg, Fachbereich 41.2 – Untere Denkmalschutzbehörde mit dem Landesamt für Denkmalpflege alles weitere geklärt werden. Um die erforderlichen Unterlagen ausarbeiten zu lassen, ist ein Architekturbüro für die Leistungsphase I bis IV stufenweise zu beauftragen. Die Verwaltung hat ein entsprechendes Angebot des Architekturbüros jungkunst+zang+architekt+beratender ingenieur partnermbh, Bamberg vom 18.07.2022 vorliegen. Dieses Büro hat auch im Jahr 2006 den Innenausbau zu drei Wohneinheiten betreut und ist mit den baulichen Gegebenheiten des Hauses bestens vertraut.

 

Zwischenzeitlich wurde seitens der Verwaltung auch schon mit der Regierung von Oberfranken Kontakt aufgenommen, nachdem die Wohnraumsanierung (2006) sowie die Fassadensanierung (1997) über Städtebauförderprogramme finanziert wurden, um eine Freigabe zur Sanierung zu erhalten bzw. erneut Fördermittel zu generieren.

 

Nachdem der Wohnraum in und rund um Bischberg knapp ist, stellt sich die Suche nach bezahlbarem Ersatzwohnraum für die Mieter nicht leicht dar. Zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen ist aber eine Räumung der Wohnungen wegen dem notwendigen Arbeitsraum und unzumutbarer Lärmbelästigung erforderlich. Die Verwaltung hat bereits nach Vorliegen des Schadensgutachtens Kontakt mit den Mietern (drei Wohneinheiten) aufgenommen und ein persönliches Gespräch geführt. Zudem wurden Ihnen die Ergebnisse des Gesprächs in einem ersten mietrechtlich erforderlichen Informationsschreiben ohne nähere Angaben zum weiteren Verlauf zugestellt.

 

Um grundsätzlich mittelfristig eine Sanierung durchführen zu können, ist der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse gemäß § 573 Abs. 2 BGB notwendig. Inhaltlich ist diese auf § 568 Abs. 2 BGB abzustimmen, wobei der Mieter auf das Widerspruchsrecht (§§ 574 bis 574 b BGB) aufmerksam zu machen ist. Die soziale Auslauffrist beträgt rechtlich in den vorliegenden Mietvertragsverhältnissen bis zu knapp neun Monaten (§ 573 c BGB – Bezug 1.11.2016).

 

Die Verwaltung schlägt daher folgende weitere Vorgehensweise vor:

 

Beauftragung des Architekturbüros jungkunst+zang+architekt+beratender ingenieur partnermbh mit der Leistungsphase I-IV. Sobald die Kostenberechnung nach DIN 276 vorliegt, sollte ein Erlaubnisantrag und Zuschussantrag zur Sanierung an die Untere Denkmalschutzbehörde mit der vorliegenden Schadenskartierung gestellt werden. Zeitgleich wäre dann der richtige Zeitpunkt, allen drei Mietparteien eine sanierungsbedingte, ordentliche Kündigung mit einer einheitlichen sozialen Auslauffrist von mindestens neun Monaten auszusprechen. Darüber hinaus werden durch die Verwaltung die weitere Fördermöglichkeiten abgeklärt.

Der Sachvortrag des 1. Bürgermeisters Michael Dütsch dient zur Kenntnis.

 

Der Gemeinderat Bischberg ist sich im Klaren, dass aufgrund des vorliegenden Schadensgutachtens eine zeitnahe Sanierung des Mietanwesens „Fischerei 23“ erforderlich ist. Daher beschließt der Gemeinderat, das Architekturbüro jungkunst+zang+architekt+beratender ingenieur partnermbh mit den Leistungsphasen I-IV entsprechend des Honorarangebots vom 18. Juli 2022 mit den Planungsleistungen zur Sanierung des Alten Rathauses, Fischerei 23 in Bischberg, zu beauftragen.

 

Mit Vorlage des Erlaubnisantrags zur Sanierung der Holzfachwerkkonstruktion, Dachkonstruktion und Fassade des Anwesens „Altes Rathaus – Fischerei 23“ soll gegenüber den Mietern eine sanierungsbedingte Kündigung mit einer einheitlichen sozialen Auslauffrist von mindestens neun Monaten ausgesprochen werden. Zeichnet sich ein späterer Baubeginn ab, so kann eine längere Frist als die gesetzliche Auslauffrist gewählt werden.

 

Zudem wird die Verwaltung beauftragt Fördermittel für die Sanierungsmaßnahme zu beantragen.

 

Entsprechende Haushaltsmittel zur Umsetzung der Maßnahme sollen im Haushalt 2023 eingestellt werden.

Abstimmung:

Für:

14

Gegen:

4